Apa Itu BPHTB Dan Cara Menghitungnya


Apa Itu BPHTB – Jika Anda pernah bertransaksi jual beli tanah atau bangunan, Anda mungkin sudah tidak asing dengan apa itu BPHTB. BPHTB merupakan singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Kenapa dinamai bea dan bukan pajak ini bukan tanpa alasan. Ada ciri khusus yang membedakan bea dan pajak.

Untuk BPHTB pembayaran pajak dilakukan lebih dulu daripada saat terutang. Misalnya saat membeli tanah bersertifikat kita harus membayar BPHTB terlebih dahulu sebelum terjadi transaksi atau akta dibuat dan ditandatangani.



Berikutnya frekuensi pembayaran bea terutang bisa dilakukan secara insidensial atau berkali-kali tanpa terikat waktu. Berbeda dengan pajak yang harus dibayar sesuai dengan waktu yang telah ditetapkan.

Baca juga: Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Pengertian BPHTB

Definisi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ini dapat kita jumpai dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 (selanjutnya hanya disebut UU BPHTB). Dituliskan bahwa BPHTB adalah bea yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

Saat warga negara memiliki perolehan hak atas tanah dan bangunan maka diwajibkan untuk membayar BPHTB. BPHTB juga sering disebut dengan istilah bea pembeli, jika perolehannya berdasarkan proses jual beli. Dikenakannya Hak Pengelolaan sebagai objek pajak karena penerima Hak Pengelolaan mendapatkan manfaat ekonomis dari tanah yang dikelolanya.

Subjek pajak yang wajib dikenakan BPHTB adalah orang pribadi maupun badan yang mendapat Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Berdasarkan aturan yang berlaku, tarif pajak yang ditetapkan oleh pemerintah adalah sebesar 5%.



Berdasarkan pasal 2 Undang-undang BPHTB, yang menjadi objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Sedangkan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan mencakup:

  1. Jual beli;
  2. Tukar-menukar;
  3. Hibah;
  4. Hibah wasit;
  5. Waris;
  6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;
  7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
  8. Penunjukan pembeli dalam lelang;
  9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
  10. Penggabungan usaha;
  11. Peleburan Usaha;
  12. Pemekaran Usaha; dan
  13. Hadiah

Dari beberapa poin di atas, perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang sering terjadi di masyarakat adalah jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasit dan waris.

Syarat Mengurus BPHTB

Ada beberapa syarat untuk mengurus BPHTB. Untuk jual-beli, peryaratannya adalah sebagai berikut:



  1. SSPD BPHTB
  2. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan
  3. Fotokopi KTP Wajib Pajak
  4. Fotokopi STTS/ Struk ATM Bukti pembayaran PBB untuk 5 Tahun Terakhir (Untuk tahun 2013 hanya 3 tahun terakhir yaitu tahun 2011, 2012, dan 2013)
  5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat, Akta Jual Beli, Letter C/ atau Girik)

Sedangkan untuk hibah, waris maupun jual beli waris, maka syaratnya adalah sebagai berikut:

  1. SSPD BPHTB
  2. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan. Fungsinya untuk memeriksa kebenaran Data NJOP pada SSPD BPHTB.
  3. Fotokopi KTP Wajib Pajak
  4. Fotokopi STTS/Struk ATM Bukti pembayaran PBB untuk 5 Tahun Terakhir (Untuk tahun 2013 hanya 3 tahun terakhir yaitu tahun 2011, 2012, dan 2013). Gunanya untuk mempermudah melakukan penagihan, apabila masih ada piutang PBB karena biasanya pembeli tidak mau ditagih pajaknya sebelum tahun dialihkan.
  5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat, Akta Jual Beli, Letter C/ atau Girik). Gunanya adalah untuk mengecek ukuran luas tanah, luas bangunan, tempat/ lokasi tanah dan atau bangunan, dan diketahui status tanah yang akan dialihkan.
  6. Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah. Surat ini dibutuhkan untuk memberikan pengurangan pada setiap transaksi.
  7. Fotokopi Kartu Keluarga

BPHTB dalam Jual-Beli

Baik penjual dan pembeli akan dikenakan pajak untuk peralihan hak berupa jual beli. Untuk penjual dikenakan PPh atau Pajak Penghasilan. Sedangkan pembeli dikenakan BPHTB. BPHTB ini dihitung berdasarkan harga perolehan hak atau NPOP. Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) ini juga sering disebut nilai transaksi atau nilai kesepakatan harga antara pembeli dan penjual.