Cara Menghitung NJOP Jual Beli Tanah

Mengetahui NJOP Jual Beli Tanah – Dalam transaksi jual beli tanah kita tidak hanya perlu menyiapkan uang untuk harga tanah saja, namun juga harus menyiapkan dana untuk biaya lain seperti pajak. Pajak ini merupakan biaya yang perlu dibayarkan oleh penjual dan pembeli.

Pajak yang harus dibayarkan oleh penjual disebut PPh atau Pajak Penghasilan. Sementara pajak yang perlu dibayar oleh pembeli adalah BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Kedua pajak ini memiliki dasar hukum yang jelas. Dasar hukum sebagai dasar pengenaan PPh untuk penjual tanah tercantum pada Pasal 1 ayat (1) PP No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

PPh ini harus dibayar terlebih dahulu sebelum penandatanganan akta jual beli. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menolak membuat akta tanah jika penjual melanggar aturan, seperti tidak membayar PPh sebelum penandatanganan akta jual beli. Hal ini tertulis dalam Pasal 39 ayat (1) huruf (g) Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Sementara dasar hukum yang menjadi dasar pengenaan BPHTB terdapat pada Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Dalam peraturan tersebut disebutkan bahwa yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

Baca juga: Cara Cek Sertifikat Tanah Di BPN

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Ada lagi dasar pengenaan BPHTB yang perlu Anda ketahui selain yang sudah disebutkan di atas. Dasar pengenaan BPHTB yang lain adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Dua hal ini bisa mempengaruhi besaran biaya pajak yang harus dikeluarkan oleh pembeli.

Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP bisa disebut sebagai harga transaksi yang disepakati oleh pihak penjual dan pembeli. Apabila seseorang melakukan hibah, tukar menukar atau warisan maka yang menjadi patokan adalah Nilai Jual Objek pajak atau NJOP.

Sebagai informasi, NJOP adalah harga tanah yang ditetapkan berdasarkan nilai pasar secara umum. Nilai Jual Objek Pajak ini bisa berbeda-beda, tergantung wilayahnya.

Untuk menentukan harga tanah, kita bisa berpatokan pada NPOP atau NJOP sesuai dengan kesepakatan bersama. Pada dasarnya harga tanah tergantung pada harga yang disepakati dua belah pihak. Jadi bisa sesuai dengan NPOP atau NJOP.

Cara memilihnya adalah dengan menentukan mana yang harganya lebih tinggi, apakah NPOP atau NJOP. Contohnya jika harga tanah sesuai NPOP lebih kecil, maka kita pilih NJOP yang nilainya lebih tinggi.

Tidak hanya NPOP dan NJOP saja, ada nilai lain yang juga mempengaruhi besarnya pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli. Yakni Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Saat perhitungan pajak, harga transaksi tanah yang sudah disepakati bersama akan dikurangi terlebih dahulu dengan NPOPTKP.

Sesudah itu nantinya akan dikalikan 5% untuk mengetahui pajak yang harus dibayarkan. Pajak yang harus dibayar oleh pembeli tanah lebih kecil daripada yang harus dibayar oleh penjual tanah. Alasannya adalah adanya pengurangan dari NPOPTKP. Nilai dari NPOPTKP juga berbeda di setiap wilayah, tergantung dari peraturan masing-masing daerah.

Menghitung Pajak Jual Beli Tanah

Mempelajari dasar-dasar dalam menghitung pajak jual beli tanah saja tidak cukup. Kita juga perlu mengetahui bagaimana alur menghitung pajak jual beli tanah. Berikut contoh yang bisa Anda perhatikan.

Dua orang melakukan transaksi jual beli tanah di wilayah Malang. Kedua belah pihak menentukan harga tanah yang disepakati sebesar Rp 200.000.000. Sedangkan di wilayah Malang NPOPTKP-nya adalah Rp 50.000.000. Maka kita perlu menghitung Pajak Penghasilan yang perlu dibayar oleh penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang harus dibayar oleh pembeli. Cara menghitungnya adalah sebagai berikut:

Menghitung PPh

Harga tanah: Rp 200.000.000

PPh: 5% x Rp 200.000.000 = Rp 10.000.000

Menghitung BPHTB

Untuk mengetahui nilai BPHTB, kita kurangi harga tanah dengan NPOPTKP: Rp 200.000.000 – Rp 50.000.000 = Rp 150.000.000

BPHTB: 5% x Rp 150.000.000 = Rp 7.500.000

Dari hasil perhitungan di atas bisa kita ketahui pajak yang harus dibayar oleh pihak penjual tanah dan pembeli tanah. Sesuai dengan yang sudah dijelaskan di atas, pajak yang perlu dibayarkan oleh penjual tanah lebih besar dari pembeli tanah. Sebab adanya pengurangan NPOPTKP.

Menghitung PPN

Pajak jual beli tanah lain yang muncul adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Pajak ini menjadi tanggung jawab pihak pembeli. Besaran PPN adalah 10% dari total nilai pengalihan hak atas tanah.

Hanya saja tidak semua transaksi jual beli tanah mengharuskan pembayaran PPN. Jika tanah merupakan aktiva, maka ada kemungkinan transaksi tersebut tidak dikenai PPN, selama pada saat perolehannya tidak terutang PPN dan tidak dapat dikreditkan oleh penjual. Akan tetapi jika tanah tersebut adalah persediaan dan pihak penjualnya adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka transaksi tersebut akan dikenakan PPN.

Sebagai contoh perhitungan PPN, kita gunakan contoh di atas. Maka cara menghitungnya adalah sebagai berikut:

= 10% x Rp 200.000.000 = Rp 20.000.000

Maka PPN yang perlu dibayarkan adalah Rp 20.000.000. Bagaimana tidak sulit, bukan?

Baca juga: Cara Menghitung BPHTB

Yang Diperhatikan Saat Transaksi Jual Beli Tanah

Selain hal-hal yang berkaitan dengan pajak jual beli tanah, ada biaya-biaya lain yang akan muncul. Sehingga Anda perlu memperhatikan beberapa hal penting yang harus dilakukan, baik sebagai penjual ataupun pembeli. Berikut adalah beberapa hal penting yang harus Anda cermati:

  • Melakukan pengecekan keaslian sertifikat tanah. Anda bisa mendatangi kantor BPN setempat atau dengan menggunakan aplikasi Sentuh Tanahku yang disediakan oleh Kementerian ATR/BPN.
  • PPn harus sudah dilunasi oleh pihak penjual sebelum mengurus AJB dan menerima uang penjualan tanah.
  • Jangan lupa untuk melibatkan saksi saat dilakukan pembacaan dan penandatanganan AJB untuk menghindari risiko sengketa atau wanprestasi di kemudian hari.
  • PPAT tidak akan menerbitkan AJB sebelum PPh diselesaikan oleh penjual.
  • PPAT tidak menandatangani AJB sebelum pembeli melunasi transaksi jual beli tanah.

Seperti yang diketahui transaksi jual beli tanah adalah salah satu kegiatan ekonomi yang akan menimbulkan berbagai kewajiban, seperti pajak atau biaya lain pada pihak penjual maupun pembeli. Pajak jual beli tanah yang dimaksud adalah PPh, BPHTB dan PPN yang perlu dibayarkan oleh masing-masing pihak.

Tidak hanya pengeluaran pokok itu saja, juga ada beberapa kemungkinan tambahan biaya lainnya. Seperti jasa notaris, biaya pengecekan sertifikat dan lain sebagainya. Maka dari itu penting bagi Anda untuk mencermati kisaran biaya yang harus dikeluarkan untuk mengurus jual beli tanah.

Demikian informasi seputar cara menghitung pajak dan NJOP jual beli tanah yang bisa kami sampaikan. Perlu kami tegaskan kembali bahwa biaya pajak yang harus dibayar oleh pihak penjual dan pembeli bisa berbeda-beda tergantung dari kebijakan pemerintah setempat.

Anda bisa mencari tahu terlebih dahulu biaya-biaya yang perlu dibayar berdasarkan lokasi tanah yang dijual ke kantor BPN atau browsing di internet.