Perbedaan Sertifikat SHM Dan SHGB

Perbedaan Sertifikat SHM Dan SHGB – Jika Anda berniat untuk membeli properti atau membeli rumah, maka Anda perlu memahami segala hal yang berkaitan dengan sertifikat tanah maupun sertifikat rumah. Jika Anda mencermatinya, Anda akan menjumpai istilah SHM dan SHGB.

Kedua jenis sertifikat ini sekilas mirip namun sebenarnya mempunyai banyak perbedaan. Sehingga Anda harus mengetahuinya agar tidak sampai terkecoh. Kedua sertifikat ini erat hubungannya dengan legalitas dan tingkatan status kepemilikan suatu bangunan atau tanah.

Jika Anda memang berniat untuk membeli bangunan atau rumah, maka penting bagi Anda untuk memberi perhatian lebih terhadap legalitas. Tujuannya adalah untuk menghindari masalah yang muncul terkait legalitas bangunan tersebut di suatu saat nanti, seperti sengketa kepemilikan.

Maka dari itu pada artikel ini kami bahas lebih lanjut seputar perbedaan SHM dan HGB. Hal ini bisa Anda jadikan referensi, terlebih jika Anda berniat untuk membeli rumah.

Baca juga: Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Pengertian Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik atau SHM adalah jenjang sertifikat hak atas sebuah tanah yang tingkatannya paling kuat atau tinggi. Pasalnya SHM merupakan jenis sertifikat yang pemegangnya mempunyai kuasa penuh sebagai pemilik dari suatu lahan dengan luas tertentu sesuai dengan yang tercantum dalam surat dengan waktu yang tidak terbatas.

Itu artinya pemegang sertifikat yang tercantum dalam surat menjadi pemilik seutuhnya tanpa ada campur tangan maupun kemungkinan kepemilikan bagi pihak lain.

Kepemilikan tanah dengan SHM akan berlangsung terus selama pemilik yang namanya tercantum dalam sertifikat masih hidup. Sedangkan saat meninggal nanti, hak kepemilikan tersebut bisa dilanjutkan oleh ahli waris.

Salah satu kelebihan dari SHM adalah mudah untuk dijual atau digadaikan jika memerlukan dana cepat. Itulah kenapa tanah dengan tipe kepemilikan SHM menjadi pilihan yang paling tepat.

Kelebihan SHM

• Pemilik SHM memiliki kewenangan untuk menggunakan tanahnya untuk segala macam keperluan dengan jangka waktu yang tidak terbatas selama pemilik masih hidup.
• Hak milik dapat dilanjutkan oleh ahli waris saat pemiliknya sudah meninggal dunia. Asalkan memenuhi syarat sebagai subjek hak milik.
• Lebih leluasa dibandingkan dengan sertifikat HGB maupun HGU atau Hak Guna Usaha.
• Tanah dengan status hak milik merupakan aset. Sebab walaupun tidak mendirikan bangunan atau berusaha di atas tanah tersebut, Anda tetap bisa mendapatkan keuntungan darinya.
• Tanah bisa digadaikan sementara, dijadikan jaminan untuk meminjam dana, diwakafkan, disewakan, hingga diwariskan kepada anak maupun cucu.

Pengertian Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan atau HGB adalah kewenangan yang diberikan oleh pemerintah untuk menggunakan lahan yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu 30 tahun dan bisa diperpanjang maksimum 20 tahun. Umumnya properti dengan status HGB dikembangkan menjadi bangunan yang bersifat komersial.

Dengan sertifikat HGB pemilik hanya diberikan kuasa untuk memberdayakan lahan, baik untuk mendirikan bangunan maupun keperluan lain dalam jangka waktu tertentu. Sehingga pemilik properti dengan status HGB hanya mempunyai bangunannya saja, sementara untuk tanahnya dimiliki oleh negara.

Oleh karenanya pemilik sertifikat HGB tidak bisa bebas menggunakan lahannya, sebab harus sesuai dengan perizinan. Status kepemilikan HGB cocok untuk Anda yang membutuhkan tanah dalam jangka waktu yang singkat.

Walaupun demikian Anda bisa mengubah surat properti HGB menjadi SHM. Pengurusan perubahan surat ini dapat dilakukan maksimal 2 tahun sebelum masa berlaku HGB habis.

Kelebihan HGB

• Tidak membutuhkan dana besar. Biayanya lebih murah daripada properti dengan SHM.
• Peluang usaha lebih terbuka. Properti dengan status HGB umumnya dijadikan pilihan untuk masyarakat yang menetap dalam jangka waktu sementara.
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia bisa  menjadi subjek atau pemegang sertifikat HGB.

Kekurangan HGB

• Jangka waktu terbatas, yakni maksimal 30 tahun dan bisa diperpanjang paling lama 20 tahun.
• Tidak bebas. Pemilik sertifikat HGB tidak bisa mengubah atau mengalihfungsikan bangunan tanpa izin dan persetujuan dari pemilik tanah.

Perbedaan SHM dan SHGB

Dari penjelasan di atas kita bisa mengetahui perbedaan mendasar SHM dan SHGB. Akan tetapi agar lebih jelas berikut adalah perbedaan kedua jenis sertifikat ini:

• Pemilik SHM mempunyai kuasa penuh atas tanah dan bangunan. Sementara SHGB hanya mempunyai kuasa atas bangunan tanpa tanah.
• Kedudukan dan nilai SHM lebih tinggi dan kuat. Sedangkan SHGB terbatas dan harus diperpanjang dalam jangka waktu tertentu.
• SHM dapat dimanfaatkan sebagai agunan atau jaminan jika pemilik membutuhkan dana. HGB sebenarnya bisa dijadikan jaminan, namun berisiko menjadi Beban Hak Tanggungan.
• Properti dengan jenis kepemilikan SHM cocok dijadikan investasi jangka panjang. Sementara HGB lebih cocok untuk investasi jangka pendek dan menengah saja.

Cara Membuat SHM

Sebagai gambaran kami jelaskan bagaimana cara mengurus Sertifikat Hak Milik. Syarat utama untuk memiliki SHM bagi subjek perorangan adalah Warga Negara Indonesia. Di samping itu Anda perlu menyiapkan sejumlah berkas.

Seperti tanah warisan atau girik yang belum disahkan dan dibuktikan dengan sertifikat hak milik. Anda perlu melampirkan Surat Keterangan Tidak Sengketa, Surat Keterangan Riwayat Tanah dan Surat Keterangan Tanah.

Apabila ingin mengubah SHGB menjadi sertifikat hak milik, maka Anda perlu menyiapkan sertifikat HGB asli dan fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Anda juga perlu membawa identitas diri berupa Kartu Tanda penduduk, Kartu Keluarga dan fotokopi bukti pembayaran PBB tahun berjalan, serta membawanya ke kantor BPN sesuai lokasi wilayah tanah.

Baca juga: Surat Perjanjian Jual Beli Rumah

Cara Melakukan Perpanjangan HGB dan Biayanya

Saat membeli properti, Anda perlu memperhatikan masa berlaku SHGB tersebut. Pengurusan perpanjangan dapat dilakukan di Kantor Badan Pertanahan setempat. Yang perlu Anda siapkan adalah fotokopi SHGB yang akan dilakukan perpanjangan dan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah. Di samping itu sertakan pula fotokopi KTP pemegang SHGB.

Jika masa berlaku SHGB selama 30 tahun sudah berakhir, Anda bisa mengajukan perpanjangan paling lambat 2 tahun sebelumnya. Anda bisa memperpanjang masa berlaku SHGB hingga 20 tahun ke depan.

Biaya perpanjangan HGB dapat diketahui dengan membagi jangka waktu perpanjangan denga jangka waktu SHGB yang habis masa berlakunya dan dikalikan 1%. Lalu hasil perhitungan tersebut dikalikan dengan hasil pengurangan Nilai Perolehan Tanah (NPT) dengan Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP). Hasil perhitungan tersebut selanjutnya dikalikan 50%.

Besaran NPT dan NPTTKUP dapat diketahui dari PBB tanah yang akan dilakukan perpanjangan HGB. Perlu dicatat, jangan sampai terlambat mengurus perpanjangan SHGB, sebab jika terlambat biaya pengurusan HGB yang sudah habis masa berlakunya akan lebih mahal. Jika masa berlaku HGB habis, maka dilakukan proses pengajuan HGB ulang seperti saat pertama kali mengajukan.

Sebenarnya ada banyak hal yang bisa dibahas seputar SHM dan SHGB selain perbedaan keduanya. Akan tetapi sebagai perkenalan cukup kita bahas apa itu SHM dan SHGB beserta kelebihan, kekurangan dan perbedaan keduanya. Semoga informasi yang kami sampaikan di website harga bangunan ini bermanfaat dan bisa menjadi tambahan ilmu untuk Anda.