Apa Itu BPHTB Dan Cara Menghitungnya


Nilai NPOP bisa saja lebih besar atau lebih kecil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Ada banyak faktor yang mempengaruhi NPOP. Seperti perkembangan di suatu daerah yang sangat pesat dalam waktu singkat, sehingga membuat harga tanah meningkat dengan cepat. Untuk daerah ini nilai NPOP bisa lebih besar dari NJOP.

Sedangkan untuk daerah dengan nilai NPOP yang lebih rendah dari nilai NJOP contohnya adalah daerah yang direncanakan akan dijadikan tempat pembuangan sampah, lokasi yang berada di dekat saluran udara tegangan ekstra tinggi, lokasi yang berdekatan dengan area pemakaman, maupun daerah dengan potensi konflik atau sengketa.



Tarif BPHTB

Berdasarkan Perda No.18 Tahun 2010 Pasal 7 (1), besarnya pokok Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang terutang dapat dihitung dengan cara mengalikan tarif sebagaimana dimaksud dalam dasar pengenaan pajak setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Untuk diketahui, nilai NPOPTKP adalah Rp 60.000.000 untuk semua jenis perolehan hak atas tanah dan bangunan. Sedangkan untuk hak karena waris atau hibah sebesar Rp 300.000.000. Dengan catatan NPOPTKP diberikan sekali pada setiap wajib pajak dalam satu tahun.

Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP yang dipakai dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, maka besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif dengan NJOP setelah dikurangi NPOPTKP. PPh atas peralihan tanah dan bangunan adalah sebesar 5% dari NPOP atau NJOP.

Besarnya NPOPTKP berbeda di setiap daerah. Anda bisa mengetahui NPOPTKP ini ke kantor pajak atau Pertanahan maupun Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat.



Sebagai tambahan, menurut Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016, besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1) huruf a adalah sebesar:

  • 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah sederhana atau rumah susun sederhana, yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
  • 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah sederhana dan rumah susun sederhana, yang dilakukan oleh Wajib Pajak; 
  • 0% atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah

Baca juga: Cara Menghitung NJOP Jual Beli Rumah

Contoh Perhitungan BPHTB