Apa Itu BPHTB Dan Cara Menghitungnya

Subjek pajak yang wajib dikenakan BPHTB adalah orang pribadi maupun badan yang mendapat Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Berdasarkan aturan yang berlaku, tarif pajak yang ditetapkan oleh pemerintah adalah sebesar 5%.

Berdasarkan pasal 2 Undang-undang BPHTB, yang menjadi objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Sedangkan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan mencakup:

1. Jual beli;
2. Tukar-menukar;
3. Hibah;
4. Hibah wasit;
5. Waris;
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
8. Penunjukan pembeli dalam lelang;
9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
10. Penggabungan usaha;
11. Peleburan Usaha;
12. Pemekaran Usaha; dan
13. Hadiah

Dari beberapa poin di atas, perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang sering terjadi di masyarakat adalah jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasit dan waris.

Syarat Mengurus BPHTB

Ada beberapa syarat untuk mengurus BPHTB. Untuk jual-beli, peryaratannya adalah sebagai berikut:

1. SSPD BPHTB
2. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan
3. Fotokopi KTP Wajib Pajak
4. Fotokopi STTS/ Struk ATM Bukti pembayaran PBB untuk 5 Tahun Terakhir (Untuk tahun 2013 hanya 3 tahun terakhir yaitu tahun 2011, 2012, dan 2013)
5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat, Akta Jual Beli, Letter C/ atau Girik)

Sedangkan untuk hibah, waris maupun jual beli waris, maka syaratnya adalah sebagai berikut:

1. SSPD BPHTB
2. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan. Fungsinya untuk memeriksa kebenaran Data NJOP pada SSPD BPHTB.
3. Fotokopi KTP Wajib Pajak
4. Fotokopi STTS/Struk ATM Bukti pembayaran PBB untuk 5 Tahun Terakhir (Untuk tahun 2013 hanya 3 tahun terakhir yaitu tahun 2011, 2012, dan 2013). Gunanya untuk mempermudah melakukan penagihan, apabila masih ada piutang PBB karena biasanya pembeli tidak mau ditagih pajaknya sebelum tahun dialihkan.
5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat, Akta Jual Beli, Letter C/ atau Girik). Gunanya adalah untuk mengecek ukuran luas tanah, luas bangunan, tempat/ lokasi tanah dan atau bangunan, dan diketahui status tanah yang akan dialihkan.
6. Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah. Surat ini dibutuhkan untuk memberikan pengurangan pada setiap transaksi.
7. Fotokopi Kartu Keluarga

BPHTB dalam Jual-Beli

Baik penjual dan pembeli akan dikenakan pajak untuk peralihan hak berupa jual beli. Untuk penjual dikenakan PPh atau Pajak Penghasilan. Sedangkan pembeli dikenakan BPHTB. BPHTB ini dihitung berdasarkan harga perolehan hak atau NPOP. Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) ini juga sering disebut nilai transaksi atau nilai kesepakatan harga antara pembeli dan penjual.

Nilai NPOP bisa saja lebih besar atau lebih kecil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Ada banyak faktor yang mempengaruhi NPOP. Seperti perkembangan di suatu daerah yang sangat pesat dalam waktu singkat, sehingga membuat harga tanah meningkat dengan cepat. Untuk daerah ini nilai NPOP bisa lebih besar dari NJOP.

Sedangkan untuk daerah dengan nilai NPOP yang lebih rendah dari nilai NJOP contohnya adalah daerah yang direncanakan akan dijadikan tempat pembuangan sampah, lokasi yang berada di dekat saluran udara tegangan ekstra tinggi, lokasi yang berdekatan dengan area pemakaman, maupun daerah dengan potensi konflik atau sengketa.

Tarif BPHTB

Berdasarkan Perda No.18 Tahun 2010 Pasal 7 (1), besarnya pokok Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang terutang dapat dihitung dengan cara mengalikan tarif sebagaimana dimaksud dalam dasar pengenaan pajak setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).