Menghitung Koefisien Dasar Bangunan

Koefisien Dasar Bangunan – Sebagai mahasiswa arsitektur ada banyak sekali ilmu yang harus dipelajari. Salah satunya adalah tentang Koefisien Dasar Bangunan (KDB). Bagi Anda yang sudah berkecimpung di dunia konstruksi mungkin sudah tidak asing dengan istilah tersebut.

Akan tetapi jika belum tidak perlu bingung. Pada materi kali ini kami bahas lebih lanjut mengenai Koefisien Dasar Bangunan. Sehingga bisa menjadi wawasan bagi Anda, termasuk yang masih menjadi mahasiswa arsitektur.

Pengertian Koefisien Dasar Bangunan

Koefisien Dasar Bangunan atau KDB adalah angka persentase perbandingan luas seluruh dasar bangunan yang dapat dibangun dengan luas lahan yang tersedia. Sehingga dapat diartikan bahwa KDB merupakan batas maksimal lahan yang boleh digunakan untuk dibangun dalam suatu tapak atau site. KDB menjadi peraturan yang menentukan seberapa besar luas lantai dasar bangunan yang boleh dibangun.

Selain KDB juga ada KLB atau Koefisien Lantai Bangunan. Keduanya dibutuhkan untuk beberapa hal, seperti:

• Pengaturan penghawaan dan pencahayaan alami
• Menjaga peresapan air ke dalam tanah tetap berlangsung dengan baik
• Menciptakan keserasian tatanan massa dan ruang terbuka suatu lingkungan

Koefisien Dasar Bangunan ditentukan sebagai bagian luas ruangan beratap yang mempunyai dinding lebih dari 1,2 meter dan juga proyeksi bangunan. Untuk diketahui proyeksi bangunan adalah ruang terbuka di lantai dasar yang berada di bawah bangunan atau unsur bangunan.

Jika luas proyeksi dinding yang mempunyai tinggi tidak lebih dari 1,2 meter, maka KDB dihitung 50%. Dengan catatan tidak melebihi 10% nilai KDB yang sudah ditetapkan. Apabila luas proyeksi lebih dari 10%, maka KDB akan dihitung 100%. Ketentuan ini juga berlaku untuk ramp sirkulasi kendaraan maupun tangga atap terbuka.

Perlu dicatat, nilai KDB suatu wilayah dengan wilayah lainnya bisa berbeda-beda. Perbedaan nilai KDB di masing-masing daerah ini dikarenakan beberapa hal. Seperti adanya perbedaan peruntukan lahan dan lokasi daerahnya.

Nilai KDB yang ada di daerah perkotaan akan berbeda dengan nilai KDB di daerah pinggiran kota. Selain itu nilai KDB di kawasan industri tentunya juga berbeda dengan nilai KDB di kawasan komersial.

Untuk mengetahui besaran nilai KDB maupun siapa yang menentukan perbedaan besaran nilai KDB ini Anda bisa melihatnya dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) masing-masing wilayah.

Dalam Rencana Detail Tata Ruang kita bisa menjumpai banyak informasi yang tersaji dalam bentuk tabel. Biasanya di dalamnya memuat informasi mengenai KLB, ketinggian bangunan dan lain-lain.

Dalam tabel RDTR tidak menutup kemungkinan Anda menjumpai zona dengan nilai KDB nol (0). Itu artinya pada zona tersebut tidak diperbolehkan untuk mendirikan bangunan apapun. Hal ini dikarenakan wilayah tersebut masuk ke dalam zona taman atau area ruang terbuka hijau.

Baca juga: Berat Jenis Besi

Cara Menghitung KDB

Di atas sudah dijelaskan bahwa untuk mengetahui besaran KDB bisa kita hitung dengan membagi luas lantai dasar dengan luas lahan. Sehingga rumus menghitung nilai KDB adalah:

KDB = Luas Lantai Dasar / Luas Lahan x 100%

Sebagai contoh, pada daerah A besaran nilai KDB-nya adalah 50%. Jika luas lahan yang tersedia adalah 120 m2, maka luas lahan yang diperbolehkan untuk dibangun adalah sebagai berikut.

50/100 x 120 = 60 m2.

Dari contoh di atas diketahui bahwa pada daerah tersebut sebidang lahan diperbolehkan untuk memiliki luas lantai dasar 50% dari keseluruhan luas lahan. Sehingga jika suatu lahan mempunyai luas 120 m2, maka yang boleh untuk dibangun adalah 60%. Sedangkan lahan yang tersisa hanya diperbolehkan untuk area terbuka atau ruang terbuka hijau.

Apabila kita mempunyai bangunan dan ingin mengetahui apakah bangunan tersebut sesuai atau tidak dengan KDB yang berlaku, kita bisa mengeceknya dengan menghitung nilai KDB. Dari hasil perhitungan itu nanti kita bisa mengetahui apakah bangunan yang kita miliki sudah sesuai dengan besaran KDB yang ditetapkan oleh pemerintah.

Ketentuan Penghitungan KDB

Ada beberapa ketentuan mengenai perhitungan KDB, antara lain:

1. Perhitungan luas lantai bangunan merupakan jumlah luas lantai yang dihitung sampai batas dinding terluar;
2. Luas lantai ruangan beratap yang sisi-sisinya dibatasi dinding dengan tinggi lebih dari 1,20 meter di atas lantai, ruangan tersebut dihitung penuh 100%;
3. Luas lantai ruangan beratap yang sifatnya terbuka atau yang sisi-sisinya dibatasi dinding kurang dari 1,20 meter di atas lantai ruangan dihitung 50% Selama tidak melebihi 10% dari luas denah yang diperhitungkan sesuai dengan KDB yang berlaku;
4. Teras tidak beratap yang memiliki tinggi dinding kurang dari 1,20 m di atas lantai teras tidak diperhitungkan sebagai luas lantai;
5. Dalam perhitungan KDB, luas tapak yang masuk dalam perhitungan adalah yang dibelakang Garis Sempadan Jalan (GSJ);
6. Pembangunan yang berskala kawasan atau superblock, maka perhitungan KDB adalah dihitung terhadap total seluruh lantai dasar bangunan dalam kawasan tersebut terhadap total keseluruhan luas kawasan.

Jika Bangunan Melebihi Nilai KDB

Apabila sebuah bangunan melebihi batas maksimal dari besaran KDB yang berlaku, lalu bagaimana solusinya? Dalam kasus seperti ini, pemilik bangunan bisa dikenai sanksi seperti halnya peraturan bangunan lainnya. Sanksi yang diberikan bisa beragam. Mulai dari surat peringatan, penarikan izin, denda atau bahkan pembongkaran bangunan.

Baca juga: Menghitung Koefisien Lantai Bangunan

Tujuan Aturan Koefisien Dasar Bangunan

Tentu saja sanksi seperti yang disebutkan di atas dilakukan bukan tanpa alasan. Peraturan mengenai Koefisien Dasar Bangunan diciptakan untuk mewujudkan ruang yang tertata dan terkendali. Dengan begitu ruang dalam kota tidak tumbuh secara liar.

Tidak hanya itu saja, adanya peraturan tentang Koefisien Dasar Bangunan atau KDB juga bertujuan untuk menjaga keseimbangan antara jumlah lahan terbangun dan jumlah ruang area terbuka hijau. Alhasil sistem dalam kota bisa terjaga dengan baik. Hal ini tentu saja bisa meminimalisir terjadinya bencana seperti banjir yang disebabkan oleh kurangnya area resapan air.

Maka dari itu sudah menjadi tugas bagi arsitek untuk tidak hanya memikirkan bagaimana cara membuat desain suatu bangunan yang nyaman dan indah. Akan tetapi juga memperhatikan peraturan-peraturan bangunan, tak terkecuali aturan tentang Koefisien Dasar Bangunan.

Caranya dengan memeriksa besaran nilai KDB daerah sebelum melakukan pembangunan dan memastikan bahwa lahan yang dibeli bukan lahan yang berada dalam zona area terbuka hijau.

Seperti yang sudah kami jelaskan di atas, KDB dinyatakan dalam persentase. Contohnya suatu daerah memiliki nilai KDB 50%, maka artinya luas bangunan tidak boleh lebih dari 50% dari luas lahan.

Sisa luas lahan tersebut nantinya digunakan sebagai ruang terbuka hijau (RTH).

Di samping KDB maupun KLB, pemerintah juga memberikan aturan tambahan mengenai tinggi maksimal lantai bangunan. Dan aturan ini juga berbeda-beda di setiap daerah tergantung kebijakan dari pemerintah daerah.

Misalnya di suatu wilayah aturan tinggi maksimalnya adalah 10 lantai. Itu artinya Anda hanya bisa membangun bangunan satu hingga sepuluh lantai Mengetahui besaran nilai KDB dan KLB penting, terutama bagi Anda yang berniat untuk berinvestasi di suatu lokasi. Hal ini akan membantu Anda untuk mengoptimalkan pemanfaatan lahan.

Akan tetapi perlu diketahui bahwa aturan mengenai KDB dan KLB bisa berubah-ubah sesuai dengan perkembangan di daerah tersebut. Sebab jika suatu daerah semakin berkembang, maka kepadatan ruang harus disesuaikan kembali.