BI Rate Turun: Saatnya Beli Saham Properti? Ini Rekomendasinya!

HargaPer.com – Murah & Terbaik – JAKARTA. Sektor properti berpotensi mendapatkan angin segar. Bank Indonesia (BI) diperkirakan masih akan melanjutkan pemangkasan suku bunga acuan atau BI Rate hingga tahun 2026. Langkah ini diyakini akan memicu peningkatan permintaan properti, terutama di segmen menengah hingga premium.

Para analis optimis bahwa penurunan BI Rate yang diproyeksikan mencapai 50-75 bps hingga tahun 2026 akan menjadi katalis positif bagi emiten properti terkemuka, seperti PT. Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), PT. Ciputra Development Tbk (CTRA), dan PT. Summarecon Agung Tbk (SMRA).

Liza Camelia Suryanata, Head of Equity Research Kiwoom Sekuritas Indonesia, menegaskan bahwa pemangkasan BI Rate akan meningkatkan kepercayaan diri (confidence) para pembeli properti. “Katalis ini akan berdampak signifikan pada segmen properti kelas menengah, dan tetap positif untuk segmen high-end, meskipun dampaknya tidak sekuat untuk pasar yang lebih luas (mass market),” ujarnya.

Sementara itu, Harry Su, Managing Director Research dan Digital Production Samuel Sekuritas Indonesia, melihat dampak pemangkasan suku bunga acuan BI dari dua sisi yang berbeda.

BBRI dan BUMI Terbanyak, Cek Saham Net Sell Terbesar Asing Sepekan Terakhir

Dari perspektif perusahaan, penurunan suku bunga akan menjadi katalis positif karena berpotensi mengurangi beban bunga dan mendorong pertumbuhan laba bersih. Namun, dampaknya bagi konsumen mungkin tidak sejelas itu. “Kami melihat suku bunga KPR masih relatif tinggi, sehingga pemangkasan BI rate belum tentu memberikan insentif langsung kepada pembeli,” jelas Harry kepada Kontan, Jumat (28/11/2025).

Selain sentimen terkait BI Rate, Harry menekankan pentingnya investor untuk mencermati stabilitas harga material konstruksi, seperti semen dan baja, serta pergerakan nilai tukar rupiah. Pasalnya, nilai tukar memiliki dampak signifikan bagi emiten yang memiliki pinjaman dalam mata uang USD.

Lebih lanjut, Harry memperkirakan bahwa permintaan properti ke depan masih akan didominasi oleh segmen upper-middle entry level di kisaran harga Rp1 – Rp5 miliar. Hal ini didasarkan pada fakta bahwa beberapa emiten justru menurunkan target marketing sales mereka.

Namun, jika tren ke hunian premium/high-end di atas Rp5 miliar benar-benar menguat, emiten berpotensi menikmati peningkatan margin keuntungan, mengingat produk di segmen ini umumnya menawarkan profitabilitas yang lebih tinggi.

Di sisi lain, Analis BRI Danareksa Sekuritas, Ismail Fakhri Suweleh & Wilastita Muthia Sofi, memiliki pandangan yang berbeda. Mereka memperkirakan bahwa permintaan residensial justru akan bergeser ke segmen hunian premium/high-end di atas Rp5 miliar.

Dalam risetnya, mereka menjelaskan bahwa diskusi terbaru dengan para pengembang properti menunjukkan adanya perlambatan permintaan residensial yang sebelumnya didorong oleh pembeli kelas menengah atas di segmen Rp1 – Rp5 miliar. Sebaliknya, permintaan di segmen di atas Rp5 miliar justru semakin menguat.

“Para pengembang berencana untuk memfokuskan peluncuran produk di tahun 2026 pada segmen ini (di atas Rp5 miliar),” terang Ismail dan Wilastita dalam riset mereka, Jumat (21/11/2025).

Padahal, insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) sebesar 100% untuk pembelian properti rumah susun dengan harga jual hingga Rp5 miliar telah diperpanjang hingga 31 Desember 2027. Namun, kontribusi pre-sales properti di atas Rp5 miliar tetap menunjukkan peningkatan.

Lebih lanjut, Liza menambahkan bahwa selain PPN DTP, arah LTV (Loan to Value), penyaluran KPR, dan progres infrastruktur di sekitar township juga perlu menjadi perhatian utama.

“Selain itu, stabilitas nilai tukar rupiah dan daya beli kelas menengah atas akan sangat menentukan penjualan,” imbuh Liza.

Liza memproyeksikan kinerja emiten sektor properti hingga tahun 2026 akan stabil hingga meningkat moderat, dengan BSDE dan SMRA menunjukkan agresivitas tertinggi dalam hal marketing sales. Sementara CTRA tetap solid dari segi skala, dan PWON lebih memilih pendekatan defensif melalui recurring income.

Harry juga melihat prospek yang stabil untuk emiten dengan porsi recurring income yang besar. Namun, bagi emiten yang lebih bergantung pada penjualan rumah tapak, terdapat potensi penurunan margin jika kontribusi dari produk hunian yang lebih terjangkau meningkat dalam portofolio penjualan mereka.

Ismail dan Wilastita juga menekankan bahwa pre-sales residensial yang lebih stabil hingga tahun 2026 diperkirakan akan berasal dari pengembang dengan porsi produk kelas atas, sementara kinerja kawasan industri akan sangat bergantung pada proposisi masing-masing aset.

Rekomendasi Saham

Ismail dan Wilastita merekomendasikan investor untuk membeli saham CTRA dengan target harga Rp 1.600 per saham, PWON dengan target harga Rp 640 per saham, SMRA dengan target harga Rp 800 per saham, serta BSDE dengan target harga Rp 1.450 per saham.

Harry juga merekomendasikan investor untuk membeli keempat saham sektor properti tersebut, dengan target harga BSDE sebesar Rp 1,237 per saham, CTRA sebesar Rp 1.308 per saham, SMRA sebesar Rp 573 per saham, dan PWON sebesar Rp 516 per saham.

Terakhir, Liza juga merekomendasikan investor untuk mencermati keempat saham emiten properti tersebut. Rekomendasi beli diberikan untuk BSDE dengan target harga Rp 1.230 per saham, CTRA dengan target harga Rp 1.300 per saham, SMRA dengan target harga Rp 570 per saham, dan PWON dengan target harga Rp 515 per saham dalam 12 bulan ke depan.

Emiten Berbondong-Bondong Terbitkan Obligasi pada Akhir 2025, Simak Rekomendasinya